相続した不動産の手続き完全ガイド｜名義変更・売却・税金の流れを解説【2026年】
相続した不動産の手続きを最初から最後まで解説。相続登記の義務化（3年以内）、名義変更の流れ、かかる税金、売却・活用・放棄の選び方まで網羅。何から始めればいいか分からない方向けの総合ガイドです。
この記事でわかること（最短回答）
**相続した不動産は、①遺産分割で誰が引き継ぐか決める→②相続登記（名義変更）を3年以内に行う→③売却・活用・放棄のいずれかを選ぶ、という流れで手続きします。
** 2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になります。使う予定がなければ、早めの売却や専門家への相談がおすすめです。
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相続した不動産の手続きの全体像
相続した不動産は、大きく分けて次の3ステップで手続きを進めます。
| ステップ | 内容 | 期限の目安 |
|---|---|---|
| ①遺産分割 | 誰がその不動産を引き継ぐか話し合う | 相続税申告がある場合は10か月以内 |
| ②相続登記 | 名義を相続人に変更する | 取得を知ってから3年以内（義務） |
| ③活用・処分 | 売却・賃貸・自己利用・放棄を決める | 早いほど維持費を抑えられる |
どのステップでつまずいても手続きが止まってしまうため、全体の流れを最初に把握しておくことが大切です。
ステップ①：遺産分割で引き継ぐ人を決める
まず、相続人全員で「誰がその不動産を相続するか」を話し合います（遺産分割協議）。
不動産の分け方は主に3つ
| 分け方 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 現物分割 | 1人がそのまま相続する | 引き継ぎたい人が決まっている |
| 換価分割 | 売却して代金を分ける | 全員が現金で公平に分けたい |
| 代償分割 | 1人が相続し他の相続人にお金を払う | 不動産は残したいが公平にしたい |
相続人が複数いて意見がまとまらない場合や、不動産を含む遺産分割は、専門家に間に入ってもらうとスムーズです。
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ステップ②：相続登記（名義変更）は3年以内が義務
引き継ぐ人が決まったら、不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」を行います。
2024年4月から義務化
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。
過去に相続した未登記の不動産も対象です。「親名義のまま」になっている実家などは早めに確認してください。
相続登記に必要なもの（主なもの）
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本 | 本籍地の市区町村 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各本籍地 |
| 遺産分割協議書 | 相続人で作成 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村 |
書類集めや登記申請が難しい場合は、司法書士など専門家に依頼するのが確実です。
ステップ③：売却・活用・放棄を選ぶ
名義変更が済んだら、その不動産をどうするか決めます。
| 選択肢 | 向いているケース | 関連記事 |
|---|---|---|
| 売却する | 使う予定がない・維持費を抑えたい | 下記参照 |
| 賃貸・活用する | 立地が良く収益が見込める | — |
| 相続放棄する | 借金が多い・価値がない | 下記参照 |
使う予定がないなら早めの売却がおすすめ
相続した不動産を使わずに持ち続けると、固定資産税や管理費が毎年かかります。空き家なら年間30〜50万円が目安です。使う予定がないなら、早めに売却するのが最も経済的です。
老朽化した空き家や、事故・訳ありの物件でも、専門の買取業者なら現状のまま買い取ってくれます。
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相続した不動産にかかる税金
相続した不動産には、状況に応じて次の税金がかかります。
| 税金 | かかるタイミング | ポイント |
|---|---|---|
| 相続税 | 相続時 | 基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人）を超えた分 |
| 登録免許税 | 相続登記時 | 固定資産評価額の0.4% |
| 譲渡所得税 | 売却して利益が出たとき | 3,000万円特別控除で軽減できる場合あり |
| 固定資産税 | 保有している間ずっと | 毎年発生 |
相続した空き家を売る場合は、最大3,000万円の特別控除が使える可能性があります。条件が細かいため、適用できるか事前に確認しましょう。
テーマ別の詳しい解説（関連記事）
相続不動産の各テーマについて、さらに詳しく解説しています。
相続した空き家を売って税金を抑えたい方は、相続空き家の3000万円特別控除ガイドをご覧ください。
借金が多い・いらない不動産を手放したい方は、空き家の相続放棄のメリット・デメリットをご覧ください。
借地権を相続した方は、借地権の相続手続き完全ガイドをご覧ください。
相続登記の期限・罰則について詳しくは、相続登記の義務化はいつから？期限と罰則の解説をご覧ください。
名義変更を自分でやる手順は、相続した不動産の名義変更を自分でやる方法をご覧ください。
遺産分割でもめそうな方は、不動産の遺産分割でもめたときの対処法をご覧ください。
相続税がかかるか知りたい方は、相続税は不動産にいくらかかる？基礎控除の解説をご覧ください。
相続手続きの期限をまとめて確認したい方は、相続手続きの期限一覧（3か月・10か月・3年）をご覧ください。
遺言書が見つかった方は、遺言書が見つかったらどうする？検認と遺留分の解説をご覧ください。
相続した空き家の売却全般については、空き家の売却方法ガイドをご覧ください。
まとめ
相続した不動産は「遺産分割→相続登記→活用・処分」の流れで手続きします。2024年4月から相続登記が義務化されたため、放置は禁物です。
この記事のポイント
- 手続きは①遺産分割→②相続登記（3年以内・義務）→③売却・活用・放棄の3ステップ
- 相続登記を放置すると10万円以下の過料の対象に
- 使う予定がない不動産は早めの売却が最も経済的
- 相続税・登録免許税・譲渡所得税など複数の税金がかかる
- 手続きや遺産分割で迷ったら、相続の専門家に無料相談を
訳あり物件全般のおすすめ買取業者は、訳あり物件の買取おすすめ業者をご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続した不動産は何から手続きすればいい？
A. まず相続人全員で誰が引き継ぐかを決め（遺産分割）、次に名義を変更する相続登記を行い、最後に売却・活用・放棄を選びます。相続税の申告がある場合は相続開始から10か月以内が期限です。
Q. 相続登記はいつまでにする必要がある？
A. 2024年4月から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に行う必要があります。正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になります。過去の未登記分も対象です。
Q. 相続した不動産を売ると税金はかかる？
A. 売却して利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。ただし相続した空き家を売る場合は、条件を満たせば最大3,000万円の特別控除が受けられることがあります。
Q. 相続人が複数いて話がまとまらない場合は？
A. 不動産を含む遺産分割は、現物分割・換価分割・代償分割のいずれかで分けます。意見がまとまらない場合は、相続の専門家に間に入ってもらうとスムーズに進みます。
Q. いらない不動産を相続したくない場合は？
A. 相続放棄という選択肢があります。ただし放棄すると他の財産もすべて受け継げず、原則3か月以内の手続きが必要です。多少でも値が付く不動産なら、放棄より売却を検討する価値があります。